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散售弊端不断显现SOHO中国半年营收下降

2019-08-17 21:24:16来源:励志吧0次阅读

  “如果不能保证复星的主导权,只能用法律的手段维护另外50%股权的优先购买权。”在8月 0日举行的2012年中期业绩发布会上,复星国际有限公司(以下简称为“复星国际”, )董事长再次变得强硬起来。

  复星国际所要维护的是其在上海外滩地块项目中的权益, 个月前,复星国际便将SOHO中国有限公司(以下简称为“SOHO中国”,股份代号:)及相关交易企业告上法庭,以保证其对于上述外滩“地王”项目另外50%股权的优先购买权。

  面对郭广昌的咄咄逼人,SOHO中国至今仍保持沉默。9月 日,时代周报分别向SOHO中国副总裁王胜江、推广部总监王春蕾以及传播主管杨琳然询问此事进展以及SOHO中国的态度,三人均缄默不语,一向高调张扬的SOHO中国董事长和也未有任何表态。

  业内人士认为,潘石屹和他的老婆张欣恐怕无暇顾及此事,SOHO中国的转型难题已经让其焦头烂额。8月16日,在SOHO中国的2012年中期业绩发布会上,张欣高调宣布SOHO中国将由“开发—销售”的模式转为“开发—持有”,三天后其股价便暴跌12%。

  虽然,8月29日,SOHO中国耗资995万港元回购200万股股份,但仍难阻挡股价下跌趋势,截至9月 日收盘,其股价已跌至4.91港元。

  SOHO中国的转型目前遭到投资者的不看好,但其转型迫不得已,惨不忍睹的销售业绩,以及散售所带来的种种弊端,使其不得不艰难转型。

  7个月完成销售目标25%

  8月16日,SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示,截至6月 0日,其实现营业额约为12.2亿元,比去年同期下降约54%,权益股东应占纯利约6.1 亿元,同比下降约65%;毛利润约5.8亿元,同比下降62%,毛利率为48%。

  做空SOHO中国的职业投资人黄生在微博中称,“SOHO中国的上半年净利润同比下降65%,如果你以为仅下降这么多,那就错了,这6.1 亿元净利润中, .8亿元是靠投资的物业评估增值带来的,实际上真正净利润只有2. 亿元,同比下降85%以上。”

  对于业绩下滑的原因,SOHO中国称,是由于今年上半年没有新完工项目可供结算所致。“6个月之前,没有想到市场会如此不景气,而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。” 张欣在中期报告会上补充说,市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。

  业绩下滑的幅度,远远超出张欣和潘石屹的想象。在2011年的年报中,潘石屹曾透露,2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元,而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后,该公司可以销售的物业总价值将有望达到 00亿元,因此确定2012年的销售目标是2 0亿元。

  但是其2012年中期业绩报告显示,截至今年8月1 日,在7个多月的时间里,SOHO中国仅实现合同销售额60亿元,只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中,上海SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米,但去化率仅为29%。

  不仅如此,SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月2 日,不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米,而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元,下跌幅度达17.4%。从单个项目来看,SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.2 万元/平方米,而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米,同比降幅亦有1 . %。

  在销售乏力、售价下降的同时,却是租金的上涨。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数显示,今年一季度北京优质办公楼市场租金环比再涨10.6%,而二季度环比继续增长 .7%。此外,上海优质办公楼的租金也出现了上涨。

  潘石屹表示,从公司的长远价值来看,适时向自持转型,不但物业的增值给公司带来不可小视的价值,稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。“转型后的SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者,同时还将是上海外滩上最大的业主。”

  SOHO中国计划在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米。SOHO中国预计, 年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元,而销售收入将逐渐成为辅助收入。

  散售模式弊端不断显现

  潘石屹变身“包租公”,更多是源于“形势的倒逼”,“目前散售的商业模式已经是个落后的模式,再不转型就有问题了。”潘石屹对媒体表示。

  “对于地段的优质物业,一般土地出让时就已经规定物业只能租赁不能散售。实行的商业模式需要得到地方政府的支持。” 潘石屹说,不少地方政府不认可SOHO中国的散售商业模式,导致公司在获取项目上存在一些困难。

  SOHO中国近两年在北京、上海拿地越来越困难,潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望,但最后皆失手,扩张步伐只能以收购为主。其最近 年内开发的18个项目中,有9个项目是收购而来,通过简单地收购和贴牌,让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢,即使在2011年销售额只有109亿元的情况下,SOHO中国的毛利润率也达到了48%。

  但是“收购和贴牌”的模式并非无往不胜,潘石屹从手中获得的北京光华路SOHO2,在过去的5年中一直处于半停工状态,2008年潘石屹曾对外宣称将于2010年竣工交房,但至今仍在开发建设中。同样收购的上海外滩地王项目,目前正与复星国际对簿公堂。

  在收购开发之后,凭借超级的营销技能,潘石屹将散售发挥到了极致。但是SOHO中国长期以来依靠的富商、山西煤老板等购买群体,在2011年开始抛弃了他。

  随着SOHO中国大举进军上海,其山西、内蒙的主要客户群却并未跟随,“华东地区客户比较理性,单宗成交金额并不大,房地产只是资产组合配置中的一部分,并不像北方地区的客户那样,将大部分资产都用来买房。”SOHO中国一位离职的前销售总监向媒体称。

  同时2011年实体经济的不景气,使这些富商大伤元气,因此潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层,并在2011年打散旧有的销售团队,在今年 月重新招兵买马,却难以扭转不利局面。

  而散售模式的弊端却开始不断显现,潘石屹一战成名的北京建外SOHO项目,曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷。投资SOHO中国旗下商铺的投资者也因收益不高,对其颇有微词。有人士认为,SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无”。

  潘石屹在意识到散售的弊端后,虽试图采取“统一运营、统一管理”的策略。但散售出去的项目,开发商已经丧失了支配权,使得统一的定位、规划、招商、运营无法实施。SOHO中国旗下诸多商铺上演的“空城计”证实了这一点。SOHO中国自持的前门项目,2010年租金收入为1亿元,去年在租金上涨之际,租金收入却减少为9109万元,按年下跌17%。为此,今年5月22日,SOHO中国与在地产运营领域“经验丰富”的盈石资产管理有限公司合资组建“盈石搜候(上海)有限公司”,来负责该项目的招商和运营,并将继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。

  转型面临现金流恶化危机

  潘石屹对于公司转型自持物业充满信心,他表示,公司目前拥有150亿元资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型,并有能力在未来获得更多商业机会。

  “我们测算过,负债率上升到 0%时,就能完成这些工作(150万平方米的商业持有面积)。”潘石屹说,从目前150万平方米的在建项目体量来看,SOHO中国的资金够用。

  对此,做空SOHO中国的黄生表示强烈质疑,“SOHO中国手上有150亿元现金,实际上,SOHO中国真正可随时动用的货币现金只有存款 亿元,其他的现金等价物约59亿元并不能随时动用,还有50多亿银行授信也动不了,而SOHO中国的短期应缴税负和应付款却达7 亿元,还有一年内到期 2亿 元,现金流实在是太紧张了。”

  黄生的与SOHO中国2012年中期业绩报告的数据一致,时代周报欲向SOHO中国副总裁王胜江核实,其以不方便为由婉拒,建议找推广部总监王春蕾,王春蕾则以“开会”为由婉拒,传播主管杨琳然称“只有潘石屹和张欣能够代表公司发言”。

  根据2012年中期业绩演示资料,SOHO中国所有项目未付土地款及未来建安费用高达170亿元,还有42亿元税款需要支付。

  业绩报告显示,SOHO中国所有在开发项目的权益建筑面积约为259万平方米。以SOHO近年来5万元/平方米的销售均价计算,货值近1 00亿元。而SOHO中国的毛利率为48%,按50%毛利率计算,在不考虑销售管理开支和税费的情况下,1 00亿元货值对应650亿元开发成本,资金压力并不小。

  业绩报告显示,截至6月 0日,SOHO中国总资产约617亿元,总负债约 90亿元,资产负债率为6 %。“如果公司转为自持物业,公司资产周转率将会大大变慢,资产负债率会大大上升,现金流会快速恶化。”黄生称。

  “虽然负债率会上升,但我们至少还能拿出50亿-60亿元的资金继续进行收购,我们不希望错过一线城市的一些好的收购机会。”潘石屹表示,如果资金面出现紧张,也不排除和一些专业的房地产合作来开发项目。

  对此,各大投行也开始怀疑。交银国际宣布,鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅,下调年盈利预测16%—2 %;把资产净值下调5%,并将目标价较资产净值折让幅度由 0%增加到50%。也持类似看法,不仅下调了SOHO中国201 年和2014年的净利润和未来的净资产,同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。

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