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某商业地产价格制定思路

2019-12-06 16:50:39来源:励志吧0次阅读

某商业地产价格制定思路_中心

商业物业的价格制定与住宅有很大的不同,由于商业物业普遍用于投资,收益对于商业物业价格影响非常明显;另,由于商业物业价格长期趋势要比住宅增长大很多;所以,本人认为,针对商业地产销售价格的制定必须斟酌收益和预期两个方面的影响

,我对一个新区商业地产项目的定价是从以下几个方面斟酌的: 1、采取直接的市场比较法肯定售价,市场比较法是大家经常用到的方法,但是由于商业地产与其他项目的不同,在市场比较时还必须增加招商、管理、规模、租售形式等方面的比较因素,地段对任何物业价格的影响都至关重要,在商业物业价格成因中更是重中之重,另外对地段的判断还应包括一定的预期因素在其中; 2、采用市场比较租金后用收益法,在项目周边收集可比租金样本,以收益法还原售价; 3、设定商业发展预期目标和年限,以折现体现目前价值并加以修正

。由于前面说到操作的项目是属于一个新区的商业盘,在项目开发之时,应根据城市规划和城市发展速度,对项目达到成熟商业区价值的预期年限和比例目标,例如“5年到达老城区商业中心的70%”,再以目前老城区的租售价格乘预期比例按年限折现求取当前价值,同时统筹投资风险

,进行一定的修正; 4、根据项目本钱和开发商预期取得的利润

,以假设开发法设定一个适合的租售价格目标; 将以上方法所得价格进行加权平均即可得相对公道的价格,定价和估价都是理论和艺术相结合的工作

,所以在对市场因素的把控上还对执行者的经验有一定的要求。

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