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香港102楼市新政未必显效矛盾不在供应

2019-10-13 05:22:34来源:励志吧0次阅读

  香港“10+2”楼市新政未必显效 矛盾不在供应

  9月2日,周日。楼市如火如荼,香港特区政府上周推出十项新的房屋措施,冀为楼市降温。观乎五短(期)、五中(期)连同研究长远房屋发展策略和港人港地两项长期措施,十加二中短长俱备,惟万法归宗,无非针对住宅供应下药,以满足港人对住房的需求。从回应市民置业困难出发,新措施聊胜于无,但从供求着手,真的足以解决香港楼市的深层次矛盾吗?答案恐怕是否定的。

  周末期间,老毕查阅了回归前后跟香港楼市相关的统计,经整理后,有助从多角度探讨楼市问题,今天且提出与读者研究。

  重温八万五政策

  根据中英联合声明,港英政府在正式踏入过渡期的1984年至香港主权回归中国的1997年,每年最多只能卖地50公顷。在供应受到严格限制下,香港楼价于过渡期尤其回归前二三年大升。董建华上台后,深信增加供应乃稳定楼市有利民生的德政,遂提出每年供应8.5万个新住宅单位(公私营房屋合计),即所谓的八万五政策。然而,新政尚未有机会付诸行动,香港楼市已爆煲。

  在这点上,值得注意的有两件事:第一,董氏上台跟亚洲金融风暴同一时间发生,金融危机和科热潮瞬间幻灭,令香港经济于不足三年内受到两次沉重打击。楼市一泻如注,挨足六年始翻身,罪魁祸首是不是八万五,答案应该很清楚;第二,每年供应8.5万个单位的计划虽从未正式推行,但由差饷物业估价署资料可见,香港私营房屋供应在董治时代确实明显增加。1997年,私宅落成量为1.47万个,1999至2004六年间每年落成量皆逾2万个,其中1999和2002两年私宅新供应更在3万个以上。换句话说,住宅供应虽从未接近八万五的目标,惟单以私宅落成量而论,董氏整个任期内,房屋供应跟1997年前相比的确大增。

  港府于2003年起全面退出房屋市场,同年起私人住宅落成量亦逐年下降。2005年私宅新供应跌穿2万个,其后每况愈下,2010年虽回升至1.3405万个,创出四年新高,但去年又回落至1万个以下。换句话说,就像有没有八万五,楼市泡沫皆难逃一爆,政府于楼市一沉六年后收紧供应,并非楼市否极泰来的关键因素。

  香港经济在自由行、CEPA带动下复苏;加上人民币汇改引发资金涌入中港,促成流动性过剩,

  才是香港楼市告别六年困境,并随非典疫情消退重踏升轨的根本原因。换句话说,回归后住宅供应在通缩肆虐经济疲弱下增加、房屋落成量于经济复苏热钱四窜下缩减,两者都会对本就存在的楼市趋势(升跌皆然)推波助澜,但供应本身并非楼市荣辱的决定性因素。

  调供应非对症下药

  楼是用来住的,有供应便得有需求,而左右楼市长期发展的两大元素,一为人口增长,一为家庭收入。

  CIAWorldFactbook的统计显示,自2000年起,香港人口增长每况愈下,2000年增幅为1.35%,此后每年增长即使不跌亦仅持平。另一边厢,本地家庭月入中位数2001年为1.871万港元,2006年降至1.725万港元,2011年回升至2.05万港元。换句话说,过去十年,香港家庭月入中位数增加9.57%。

  两个问题:第一,香港人口增长年逊于年,住宅供应有大幅增加的必要吗?第二,香港通缩于2003年结束,过去七八年已是年年通胀。不计物价升幅,家庭月入中位数较十年前增长不足一成,经通胀调整后,实质增长大有可能由正转负。居民收入与楼市发展脱节,楼价急升真的是刚性需求所致吗?

  香港私营住宅总存量处于140余万个单位水平,若说一年新增单位1万个严重不足,那么落成量倍增至2万个,新供应占整体私宅存量亦只会由0.7%增至1.4%,杯水车薪而已。反过来看,楼价一旦大幅回落,透过弹性处理卖地抽走部分新供应,涉及的单位数目不管多可观,一旦放进140余万个私宅总存量中,占比同样微不足道,楼市不见得就能因供应减少而起死回生。

  然则,1997年以来香港楼市实际表现如何?从差饷物业估价署资料可见,香港物业售价指数自楼市爆煲至2003年第三季非典后见底,跌幅在六成以上;楼价在2003年第三季至2008年首季回升,四年半间涨幅约108%;2008年底至2009年初楼市随金融海啸调整,跌幅略超二成,此后步入大涨小回浪高于浪的局面。

  老毕相信,许多自以为聪明的港人,在金融海啸后卖掉物业套现,却一直没有再度入市,后悔莫及者必然数不在少。他们难以理解的是,环球经济过去三四年从未真正好起来,金融海啸刚过去、欧债危机接踵而来,如今还有中国内地经济左支右绌自身难保,香港楼市凭什么一升再升?答案也许可以在香港物业售价指数2009年至今走势中寻找。跟2003至2007年楼市有经济复苏通胀重临外资涌入等因素支撑不同,楼价2009至2010年升逾三成,2010至2011年涨逾二成;去年至今年上半年虽轻微调整,但近月狂态毕露,升势较过去两年有过之而无不及。

  显而易见,香港楼市在世界经济极度不明朗下持续上扬,最主要的原因是联汇制度输入了美国的宽松货币政策,以致香港楼价在供求不见得严重失衡下涨个不亦乐乎。

  这个深层次矛盾,并非政府酌情增加供应、加快预售楼花等治标不治本的措施解决得来的!

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